缴税过户

买房交契税都有哪些计税依据
买房交契税都有哪些计税依据

作为普罗大众,我们勤勤恳恳工作每一天,辛辛苦苦攒钱数十载,终于买房走上人生巅峰!但是,你知道房屋首付款后还有其他费用要缴纳吗?比如房屋维修基金,比如契税,那么契税又是怎么计税的呢?接着往下看,坐标君和你细细道来~↓↓↓什么时候交契税?购买新房都是需要缴纳契税的,但是每个城市或者每一个开发商对于契税的缴纳时间都是不一定的。有些地方规定了购房者应该在交房之前就缴纳,,有的地方却规定在合同签订满10天就立即需要缴纳。但是根据目前的主流操作,期房的房屋契税缴纳的时间是:房屋竣工验收合格,交付使用,在办理房产证的时候就要缴纳房屋契税,房屋交付后尽可能不要超过一年,否则是要交滞纳金的。契税的计税依据有哪些?1、按成交价格计算我们可以按照成交价格来计算契税,成交价格经双方敲定后形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有市场价格计算。契税可以根据市场价格来计算,因为土地和房屋价格都不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值。2、依据土地、房屋交换差价定税随着二手房市场生意逐渐火爆,契税也可以依据土地、房屋交换差价定税。倘若A房价格30万元,B房价格40万元,A、B两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元,同理,土地使用权交换,也要依据差额。等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税。3、按照土地收益定价契税按照土地收益定价的情形不常遇到。假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用的所得。↓↓↓以上就是今日百科啦!购房是大事,缴费需谨慎坐标君提醒朋友们注意相关流程和缴纳方式询问开发商具体缴费时间与相关部门核实后再进行缴费! 更多房产百科请关注坐标网! 坐标君在持续不断更新中……

2019/9/9 15:59:21

二手房买卖中 小心户籍迁出之“坑”
二手房买卖中 小心户籍迁出之“坑”

一、案情回顾2011年,杜某与石某在中介撮合下订立房屋买卖合同,双方约定,出卖人杜某应在房屋过户之日起90日内向派出所办理户口迁出手续,如出卖人未将该房屋相关户口迁出,应向买受人承担违约责任。石某取得所有权后于2018年将该房屋售给李某。关于户籍问题,石某与李某在房屋买卖合同中也有类似违约责任的约定。待二人交易完成后,李某发现这套房屋内还有崔某的户籍。于是,李某将石某诉至法院,要求其承担违约责任。法院审理后查明,该房屋最早是杜某自崔某处购得的,杜某取得房屋所有权后,并未向公安机关查询房屋户籍迁出情况。石某从杜某处购得房屋后,同样也未查询。因李某和石某的购房合同中关于户籍迁出有明确的约定,经法院调解后,石某向李某支付六万元违约金。此后,石某同样依约将杜某诉至法院,要求其承担违约责任。法院审理后认为,即使涉案房屋内尚有他人户口非出卖人杜某原因导致,但作为卖方也应尽到注意义务,在合同有明确约定的前提下,杜某应向石某承担违约责任,最终判决他向石某赔偿违约金六万元。二、法官支招房产交易过程中,户口迁移环节很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”。对于卖方,在签订房屋买卖合同前,一定仔细研读即将要签订的房屋买卖合同,确定双方的权利义务,避免因为疏忽而承担可能的违约责任。在签订房屋买卖合同前,要务必确认待交易的房屋是否有他人户籍。如有他人户籍,可及时向有关人员联系迁出户籍。一般而言,业主凭借房屋所有权证和身份证明,即可向户籍登记机关查询房屋户籍登记信息。如经查询,发现房屋内有他人户籍,且无法将其迁出,基于诚信原则,在房屋交易中则务必向买方释明。对于买方,在签订房屋买卖合同前,要看清即将签订的房屋买卖合同,确定双方的权利义务,避免因为疏忽而承担可能的违约责任。如买卖合同中有关于户籍迁出的约定,完成房屋过户登记后,一定要及时查询房屋户籍迁出情况,避免扩大损失。

2019/8/10 16:57:24

有了“不动产证”之后,“房产证”就没用了?两码事!这点该了解
有了“不动产证”之后,“房产证”就没用了?两码事!这点该了解

几乎各行各业都会在实践当中发现问题,并更新换代,与时俱进,房地产行业也是如此。首先是形式上的更替,从第一代茅草/瓦石房到第二代钢筋砖瓦房,再到第三代电梯高层房,以及未来将要实现的第四代空中庭院房……都是积累了人们的经验、智慧,在结合当时的现实情况衍生出的产品。再来是管理上的更替,因为住房形式、市场形式、社会风气在变化,管理制度就需要时长地查漏补缺了。比如,针对楼市当下繁多的乱象,规范不动产登记就势在必行了,在证件和手续上也发生了一些变化,这几点房本冷知识该了解。一、“不动产证”和“房产证”是一样的吗?如果是严谨一些来看的话,二者是有一些区别的。一是发放单位不同:由住房和城乡建设部所发放的是房产证,而由国土资源部所颁发的则为不动产证。二是法律效益的范围不同:房产证是购房者交易并取得房屋合法所有权后,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。不动产证是法律规定需要登记的不动产物权证件。三是证件的信息不同:房产证上有房屋的面积、地段、单元和楼层,还有户主的信息。不动产证在房产证信息的基础之上,还增加了还有其它的像宅基地等信息。有了“不动产证”之后,“房产证”就没用了?房产证只能代表房子的产权所有,并不能代表土地所有,所以功能比较单一,不动产证是“三证合一”的产物,功能更加齐全一些。所以不动产证可以被理解成新版房产证,但是房产证却不能被叫做旧版不动产证。当然,话又说回来,这是两码事,有了不动产证,房产证也有一定的法律效益,因此还是要好好保持。二、“房产证”有必要更换成“不动产证”吗?现在楼市监管措施正在不断完善,未来需不需要不知道,但就目前而言,我们买房自住的人其实没必要一定要去特意换证,除非是需要投资出租或者是卖房交易,不动产登记是要今后肯定要去做的事情。“红证”、“绿证”、“黄证”有什么特殊意义吗?红色:房产所有权和土地所有权合一的证(商品房,可自由交易)。绿色:土地性质为国有的房地产权证,分为国有出让和国有划拨两种土地性质。(出让性质的可以正常交易,划拨性质的必须在补缴土地出让金后,转为出让性质才能正常交易)黄色:红绿证用地情况之外的房地产权证,比如以征用划拨方式取得土地使用权、职工购买的平价房、优惠价房等情况。当然,由于房地发展的前20年,很多地区漏洞百出,市场多有很多不和规矩的事情,所以实际情况也不尽相同。有些地方是统一的,也有些是分颜色的,主要以红色居多,而黄色的在很多城市都已经见不到了。三、房产证如何分辨真假?其一,发证编号:通过网站或者电话就查询一下发证编号,假证一查便知。其二,封皮:真的封皮是进口塑纸材质,摸起来较硬且有凹凸感。假证多用镀膜纸,用手就可以把塑料镀膜撕下来。其三,纸张:真的纸张是印钞纸材质,可对比纸张的挺括度和音色来辨别真伪。真的底部的“房产证所有权证”相对凸出、清晰,容易看出来。假的往往颜色深浅不一。真的在封面里页中有印制流畅的“翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花",而假的粗糙,线条刻板。在房产证的发证机关盖章页上,具有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框,假证工艺达不到这么细腻。其四,附记:真证的附记会注明产权来源和分摊面积等。假证上内容往往一片空白。其五,图纸:房产证后面会有一张单独的房屋分户图纸,且是较厚的专用纸,假的纸张是很薄的4A纸。房产证骗局很多,各位购房者应该有所警惕。比如,有些地区仍然允许开发商代办房产证,所以犹豫开发商拖延不作为或是倒闭跑路,导致业主入住一二十年都拿不到房产证的情况并不少见。也有的利用老百姓对概念的不清晰而骗取高额的手续费,其实办证只需几十元,根本无需几百上千那么多。更有造假的,花钱却没买到房子产权,最后房子变成了别人的。最后,诸葛小编要提醒一句,买房有风险,出手需谨慎。

2019/8/10 16:38:49

购买无房产证的二手房?法律风险很大
购买无房产证的二手房?法律风险很大

房屋所有权证,简称房产证,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。一般我们买房都是有房产证的,但是有些时候也会有无房产证的房屋交易,比如购买小产权房等等,这种类型的交易无疑是有法律风险的。接下来,小编就具体谈一下这个问题。壹无房产证,提防一房多卖由于房子没有房产证,购房人和售房人之间只是合同关系,换言之,你把房子买过来了,只是观念上的“买过来”,而不是房屋所有权人,根据《物权法》规定,不动产所有权的取得,以登记为生效要件,不动产未登记就不发生法律效力。登记的后果是房管部门会给发放房产证,上面会注明房屋所有人是谁,从而在法律上保护购房者的利益。购房者没有房产证,售房者如果有过后取得房产证,再把房子卖给别人,又办理了过户手续,这样,房子就是别人的了。购房者只能要求售房者赔偿经济损失了。贰无房产证,无法基于物权展开其他交易房屋所有权人可以对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利,但是没有房产证(不是所有权人),就没有办法对行使以上权利了,具体来说,就不能把房子出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除,无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任,在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。叁无房产证,遇到拆迁很麻烦根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人是指“被拆迁房屋的所有权人”,也就是说,假如遇上拆迁,你将没有拆迁补偿,当然,像那种尚未过户,但是是合法建筑的,售房人是房屋所有权人,售房人可以得到拆迁补偿,你可以依据合同要求赔偿,通常他拿了补偿款,也有钱赔给你(当然,他不愿意赔或者赔偿金额有争议,那只有打官司了),假如是违法建筑,那就真的没有拆迁补偿了,如果你是不知情的,还可以依据合同要求售房者赔偿。肆无房产证,离婚难分房对于没有取得房产证的房子,不管是婚前买还是婚后买,只要尚未取得房产证的房屋,法院在离婚判决时将会对房产不予处理。但也不是真的就不管了,等到正式取得房产证的时候,当事人可以另行起诉,到时候再确定分割方案。伍写在最后其实,购买无房产证的二手房,在司法实践中还会有其他更多的风险,这种购房行为小编实在不建议,要买期房,可以购买证书齐全的预售房,起码还可以到房管局进行备案登记,防止“一房多卖”和“多重抵押”。

2019/7/27 14:40:41

二手房要交哪些税?二手房交易有哪些风险
二手房要交哪些税?二手房交易有哪些风险

二手房交易的过程中有很多需要注意的地方,很多朋友选择购买二手房就是看中了二手房省钱的优点,但是二手房省钱只是相对于新房而言的,从税费上来看,购买二手房缴纳的税费要比新房缴纳的更多,那么二手房要交哪些税呢?二手房交易有哪些风险呢?壹二手房要交哪些税1契税个人购买家庭的一套住房,面积为90㎡及以下的,按1%的税率征收契税。面积为90㎡以上的,按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2%的税率征收契税,北上广深二套房除外。2个人所得税二手房如果符合满五仅有一套住房两个条件就能免征个税。每个地区的征收标准都有所差别。3增值税及附加不动产证未满2年的增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。不动产证满2年的免征增值税。4其他费用除了上面提到的几个主要的税费之外,还要考虑到其他的杂费,比如在对所购买的二手房需要进行总价评估的评估费用,还有贷款产生的担保费,还有一些数额比较小的费用,比如在过户的时候需要办理的手续费和需要缴纳不动产登记费等,都是按照不同城市相关的收费标准来收取的。贰二手房交易有哪些风险1产权问题房屋产权的形式有很多种,有的房屋是没有产权的或者是产权交易受到限制,不能够进行二次买卖,买二手房之前应该查看房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。2无法办理房产证有些二手房可以办理房产证,但是有些二手房在短期内无法办理房产证,这是由于户主或者其他原因,在短期内无法完成买卖双方的产权转移手续,购房者如果想要买该套房子,就应该了解清楚房屋的房产证到底是因为房主不愿意缴纳税费,而未办理;还是房子存在其他问题,导致无法办理房产证。3资金安全购房者需注意二手房房款资金的安全问题,资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失就麻烦了,另外还需要注意有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等一些情形。签约时一定要保留保证金,不然等过完户交房时容易造成麻烦。4中介违规操作有些中介公司可能存在提供违规中介服务的情况,如在二手房贷款时,为购房者提供零首付的服务,即购房者所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。购房者以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,全部的责任购房者可能都要承担。以上就是关于二手房要交哪些税费以及二手房交易风险的介绍了,现在有很多朋友买二手房都是通过中介公司购买的,虽然房产中介公司的工作人员有更多的房产交易经验,但是购房者选择什么样的房产中介公司,就决定了房产中介公司工作人员的职业素养,所以大家还需要谨慎选择房产中介公司。

2019/7/27 14:13:04

等额本金和等额本息,该如何选择?
等额本金和等额本息,该如何选择?

办理贷款时,购房者会与银行签订贷款合同,合同中一项非常重要的内容就是选择还款方式。商业银行常用的还款方式有两种,分别是等额本金还款和等额本息还款,很多购房者在选择的时候会因不了解这两种还款方式而无从下手,到底哪种方式更适合自己呢?什么是等额本金?具体还款有哪些区别?如何选择适合自己的还款方式?壹什么是等额本金?定义:等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。特点:每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多 ,然后逐月减少,越还越少。贰什么是等额本息?定义:等额本息又称为定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。特点:每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。叁具体还款有哪些区别?以贷款100万元,还款20年为例,等额本金和等额本息每月需还款金额与对比如下:等额本金和等额本息还款额区别肆如何选择适合自己的还款方式?等额本金因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年轻人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。等额本金总还款金额少,节省还贷成本,但前期月供多,压力相对较大,月收入高且想省钱的购房者可以选择;等额本息总还款金额高,但月供稳定,容易接受,收入平稳又不想压力太大的购房者可以选择。

2019/7/20 16:09:53

四种二手房付款也难过户 签约前一定要排除
四种二手房付款也难过户 签约前一定要排除

过户是购房过程中重要的一步,只有当房子过完户后,这所房子才真正的属于购房者。但是在某些时候购房者明明该付的款项已经全部付完,却被告知房子无法过户。这是为什么呢?以下四种情况二手房是难以办理过户的,购房者在交易前一定要考虑清楚。 1、贷款尚未还清 有些购房者在房产交易的过程中,原房主因为房屋贷款还未还清,导致房产证还抵押在银行,往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。 要想过户,必须先还请贷款,才能将房产证拿回从而顺利过户,如果房子还做了其它担保欠款,也必须先还清,才能办理过户。这种情况下如果房主本身没有还清贷款的能力,就需要购房者先支付部分款项用于解抵押,这样对于购房者而要存在一定风险,建议第三方资金监管机构介入。 2、房屋其他产权人未同意卖房 有些房屋的产权人不止一个,如果在卖房时,只有一个产权人签字同意卖房,该合同无效。即使过完户,只要未签字的产权人追究起来,也只能退房。这种情况常见于夫妻共有房产,在过户时,必须要房产证上所有产权人到场签字,即使有人来不了,也要有授权书,委托他人来签字。 3、房屋被查封 有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构,所以导致有时候交易的是被查封的房屋,直到过户时才发现交易的房屋已经被查封,这样的房屋在查封期间肯定无法过户。 4、经济适用房未满五年 交易尚未满五年的二手经济适用房签订买卖合同是无效的,并不会受法律保护。但在现实情况中,一般都是双方私下约定满五年之后再过户,但是在法律上此约定无效。 有时在未满五年之前,因为房价出现了上涨,好多卖家都感觉卖亏了,都会以经济适用房未满五年,国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效,买家不得不返还房屋。因此经济适用房如果未满五年,是肯定无法过户,在交易过程中,也要承担极大的风险。 最后,提醒各位购房者在进行房屋交易时,一定要提前了解好该房屋是否可以正常交易,正常过户。在必要时,可以选择相关的法律人士来协助交易,这样可以让自己在交易过程中降低风险。

2018/12/12 9:05:35

买了一个房子之后一定要交的7种税
买了一个房子之后一定要交的7种税

买房子是一个很麻烦的事情,不仅看房麻烦,买房交钱也很麻烦。因为买房不仅要交买房的钱,还要交买房产生的很多税。那么买房要交哪些税呢?下面小编就为大家讲解一下。 1、契税 90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。交纳相关费用,开发商会出具正式的购房。 2、印花税 在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴,方便开发商统一办理合同登记和房产证。 3、银行按揭费用 如果理按揭贷款,签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用,商业贷款的收费项目,各银行间有细微的差别。 ①抵押登记费:80元/户 ②权证印花税:5元/户 ③保险费:财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为:1~5年为0.07%,6~10年为0.06%,11~15年为0.055%,16~20年为0.05%,20年以上为0.045%) 4、大修基金 购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是: ①不含电梯:总房款×2% ②含电梯:总房款×3% ③部分试点楼盘按50~60元/m2收取 开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后,购房者可以自行交存。一般来说,购房者在领钥匙,办理入住手续时,开发商就会代收房屋维修资金。 5、物业管理费 从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后,购房人无正当理由不进行收楼的,物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。 产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房,均应交纳物业管理费。 6、权属登记费 80元/套,权属登记费就是办理房产证的费用。 7、交易手续费 住宅建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡ 以上就是关于新买房子之后要交的税都有哪些。当各位购房者了解清楚各项税费的名称后,建议购房者提前了解这五种税的计算方式,然后再缴纳这7种税。

2018/12/3 15:13:38

买套二手房 是否成功办理过户如何查询呢?
买套二手房 是否成功办理过户如何查询呢?

最近很多网友都询问二手房交易办理过户后,怎样查询过户是否成功。针对这一问题,购房指南今天为大家详细介绍下。 二手房交易办理过户有以下几个步骤: 步骤1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 步骤2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。 买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 步骤3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权。 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 步骤4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 步骤5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 步骤6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 步骤7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款。 待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 步骤8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房过户是否成功,怎样查询? 二手房过户,是整个二手房交易中的一个重要环节,一般是委托中介人员完成。具体的查询方法有以下几种: 第1种:如果不嫌麻烦,可以自己去国土局查询。 第2种:拨打当地国土局办文查询电话,按语音提示输入过户回执号,回复是“复涵代取”就是过户成功。 第3种:网上查询。这个是最方便、最省时的途径。 备注:去国土局办理过户后,国土局会给一个回执,一般在5个工作日后输入回执编号,即可查询办理进程。但是新房无过户价,时间比较久。 二手房买卖应注意事项共有以下几点: 看房屋手续是否齐全(查看房产证,土地证,个别地区还有契税证); 还有产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况); 注意交易房屋是否在租(须注意:买卖不破租赁); 土地情况是否清晰(是否有土地抵押,查封等); 市政规划是否影响(是否在动迁红线内); 房屋是否合法(不要有违规搭建等,无法办理过户); 单位房屋是否侵权(福利分房等); 水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是教育地产); 中介公司是否违规(选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等); 合同约定是否明确(违约赔偿责任)。

2018/11/12 9:10:12

出租的房屋能购买吗?购买出租房要注意什么
出租的房屋能购买吗?购买出租房要注意什么

在现实中常常会发生事与愿违的事情,房子想卖出去可是到处找不到买家。房子刚刚出租出去,才发现买主找上门来。这时候不仅是卖家,买家也会有疑惑,已出租的房屋能买卖吗?答案是肯定的,那么购买出租中的房屋需要注意什么问题呢?下面就随小编一起来了解下吧。 一、已出租的房屋能买卖吗? 对于已经出租的房屋能买卖吗,答案是肯定的。因为房屋出租的法律关系中,承租人享有的是房屋的使用权,而房屋的所有权依然属于出租人;此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为,而房屋买卖是处分行为,两者同时进行并不冲突。 不过要注意买卖出租房屋的两个问题,一是买卖不破租赁,即在租期到期之前,房屋购买者不能要求承租人腾房。二是承租人的优先购买权,买出租的房屋之前要有承租的人的放弃优先购买权最好。 二、买卖出租中得房屋需注意什么? 签订正在出租中的二手房买卖合同,应当注意以下问题: (1)不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租,还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件 如果不按这个要求做,则可能发生以下的风险: 1、一旦出卖人违约不想出卖房屋时,既可另行签订虚假租赁合同,将租期约定很长,将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”,不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志,而出卖人则不用承担任何违约责任。 2、出卖人可以降低租金,改变买受人的预期收益。 (2)要明确约定房屋租金何时转由买受人收取 通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时,转由买受人收取。 (3)约定交房时间和延期交房的违约责任 不要仅在房屋买卖合同中简单的约定,租赁合同终止后,出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间,以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后,承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。 (4)要明确约定租赁合同到期后,如果承租人未腾退房屋,出卖人负有请求承租人腾退房屋的义务 因为就租赁合同而言,出卖人是租赁合同的出租方,是租赁合同的相对人;就房屋买卖合同而言,出卖人有按期交付房屋的义务。 (5)要明确约定买受人保留一部分购房款,待房屋交接后支付 因为出卖人办理完产权过户后,可能人都难以找到,但是对于正在出租的房屋,出卖人的多项义务尚未履行。 以上为您详细介绍了“已出租的房屋能买卖吗”以及“买卖出租中得房屋需注意什么”的相关内容,希望能够帮到您。房屋出卖行使的是所有权,房屋出租行使的是使用权,两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁,承租人的优先购买权等规则。

2018/10/28 13:49:59

×
官方客服
您可以拨打客服热线获得帮助
客服热线4000669000周一至周日 09:00-20:00
关闭
账号密码登录
手机快捷登录
别担心,无账号自动注册不会导致手机号被泄露
找回密码
坐标